相続・資産税コラム 小規模宅地の特例(相続税)と居住用財産の譲渡の特例(所得税)について

個人が相続又は遺贈により取得した、その相続の開始の直前においては被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の要件を満たすものについては、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、80%を減額します。

また、所得税には居住用財産を譲渡したときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

では、小規模宅地の特例を受けた後に譲渡を行い、居住用財産の譲渡の特例を受けることはできるのでしょうか?

譲渡の特例は、建物が適用対象の中心となっており、土地については建物と同時に譲渡した場合又は建物を取り壊し1年以内に譲渡契約を結ぶ等一定の要件を満たすときに適用対象となります。

加えて、その建物を「所有者として居住の用に供したこと」があるかが重要なポイントとなります。

譲渡の特例の規定(措法35条1項)には所有期間及び居住期間が明文で定められていません。

しかし、10年以上居住していた家屋及び敷地を受贈後5ヶ月で譲渡した場合において特例の適用を否認した国税不服審判所の裁決では「個人がその居住の用に供している家屋に該当するというためには、当該家屋を所有者として居住する意思を持って、客観的にもある程度の期間継続して生活の本拠としていたことを要すると解すべきである」と謳っています。

そのため、建物に従前より居住していたものの、相続により初めて持分を取得し、相続直後に譲渡を行った場合には特別控除の適用の対象とならないと認定される恐れがあります。

相続後に別居していたお子様と同居する等、居住用財産を譲渡することも想定されますので、譲渡時の課税の負担を減らすため、おしどり贈与を利用して建物を夫婦共有にしておくことで「所有者として居住の用に供した」事実を作っておくことも検討に値するでしょう。

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