相続・資産税コラム 不動産管理会社設立の手法と効果 ③

(3)不動産保有方式

個人所有の建物を法人に売却する方法です。土地の所有はそのままで、法人は個人に地代を支払います。もしくは、将来土地を無償返還する契約を結んでおきます。不動産管理会社が、取得した物件の利益から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。
ただ、売買代金、不動産取得税、登録免許税など所有権移転に伴うコストがかかるのが難点です。

よくあるケースとして、非常に低い金額で売買してしまったために、低額譲渡と税務署に認識されて、低い額で貰い受けたから利益が出ているということで、法人税を課税されてしまうケースがあります。
かならず、税理士兼不動産鑑定士の不動産鑑定評価書を取得して、その金額で売買するようにしてください。

●メリット
・建物を法人とした場合には建物賃料収入は、管理会社の役員であるお子さんたちに役員給与という形で分散され所得分散による税軽減効果が期待できます。
・お子さんたちは、役員報酬をもらうので給与所得として申告することにより給与所得控除による一定の節税が期待できます。
・個人の不動産所得は経費としてみとめられる範囲が狭いのですが、建物部分を法人化することで経費としてみとめられる範囲が広がります。
・管理会社を設立せず、現在赤字である法人が買えば、賃料収入を赤字にぶつけることができ、法人税の軽減が期待できます。
・退職金を積み立てておいて、将来税負担の軽い退職所得を受け取れます。
・従来100%オーナーにいっていた所得が、法人役員である後継者にも分配できるので相続資金対策になります。
・土地を将来無償返還する契約を結ぶ際に、その文言により、オーナーが所有している土地の相続税評価額が20%減額できます。

税理士兼不動産鑑定士である池上成満の最も得意とする分野です。ぜひご活用を検討してみてください。

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